Commentaire d’arrêt de Bastien BRIGNON, Maître de conférence à l’Université d’Aix-Marseille Avocat
L’essentiel
Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.
Cass. 3e civ, 8 février 2024, n° 22-24.268, F-D, inédit
Le commentaire
Par cet arrêt du 8 février 2024 , non publié au bulletin, la Cour de cassation réaffirme une solution désormais connue et incontestable : dès lors que le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur, toute disposition contractuelle expresse contraire caractérise l’existence d’une obligation incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire et constitue en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative.
En l’occurrence, la société locataire avait revendiqué, à l’occasion de sa demande de renouvellement du bail commercial, la pratique d’un abattement sur la valeur locative en raison de son obligation contractuelle de rembourser au bailleur la taxe foncière. La cour d’appel de Montpellier avait refusé d’appliquer l’abattement au motif que les termes de comparaison retenus par l’expert correspondaient à des baux qui prévoyaient eux-mêmes le transfert de la taxe foncière sur le preneur, et que ce transfert de charges était couramment pratiqué dans le secteur.
Cette position, qui a pu être admise par le passé, ne l’est plus du tout aujourd’hui. Au visa des articles L. 145-33 et R. 145-8 du Code de commerce, la Cour de cassation juge, dans son arrêt du 8 février 2024, que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement à celui-ci dont il s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Ainsi, la cour d’appel de Montpellier a violé lesdits textes en refusant de pratiquer l’abattement sur la valeur locative découlant de la loi.
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Article paru dans les Annales des Loyers N° 05 de mai 2024
