Rencontres nationales de l’expertise immobilière :

Une première réussie

Organisées sur deux jour
s au cœur de la ville d’Aix-en-Provence, les premières rencontres nationales de l’expertise immobilière ont permis de réunir plus de 230 professionnels venus de toute la France, voire de l’étranger. L’occasion de se rencontrer, se former et échanger, avec plus de vingt spécialistes et 24 ateliers dans des domaines très variés. Reportage.

Pensées et organisées par les éditions Edilaix, en partenariat avec l’Institut universitaire de formation et de recherche sur l’évaluation immobilière (IFREIM), ces premières rencontres nationales de l’expertise immobilière (RNEI) se sont tenus les 15 et 16 octobre 2015, à Aix-en-Provence. Et plus précisément, au sein de l’hôtel-spa Aquabella, tout près d’anciens thermes romains. Un cadre des plus agréables – en dépit du froid extérieur –, même si la densité du programme ne laissait guère le temps d’en profiter !

Cette première dans le domaine de l’évaluation immobilière comptait notamment cinq invités de marque : Jean-François Dalbin, président de l’Ordre des géomètres-experts, Stéphane Imowicz, président du Comité d’application de la charte de l’expertise immobilière, Denis François, président de CBRE Valuation, Gérard Fons, président du collège des experts-évaluateurs agréés SNPI et enfin Caroline Jaffuel, conseiller à la cour d’appel de Paris.

 

Experts immobiliers, notaires, géomètres-experts, avocats, cadres des collectivités locales et territoriales, gestionnaires immobiliers, promoteurs… Rarement autant de professionnels venant d’horizons si divers auront ainsi été réunis autour d’une thématique commune lors d’un événement sur deux jours. Une interdisciplinarité essentielle pour Denis Brachet, géomètre-expert, secrétaire général de la Chambre nationale des experts en copropriété (Cnec) : « Cela permet de confronter les regards sur une problématique donnée et rend possible une meilleure connaissance du rôle, des enjeux et des contraintes qui pèsent sur les différents acteurs du secteur. »

Denis François, président de CBRE Valuation et Stéphane Imowicz, président de IKORY [micro], actuel président du Comité d’application de la Charte de l’expertise immobilière.

u programme : pas moins de 24 modules de formation, sélectionnables à la carte, dispensés par 20 intervenants et adaptés aux préoccupations des experts évaluateurs immobiliers. Soit jusqu’à 16 heures de formation continue pour les 200 inscrits, qui ont ainsi pu perfectionner leurs connaissances aussi bien méthodologiques que juridiques, financières ou déontologiques.

Une diversité de formations et des opportunités d’échanges entre professionnels appréciés par Maître Hélène Rudloff, notaire à Tournus, en Bourgogne, venue avec Valérie Marchandeau, expert immobilier au sein de son office labellisé pour l’activité d’expertise immobilière.

Moment convivial entre le président du Cercle des experts-évaluateurs du SNPI, Gérard Fons [à gche], Patrick-Léon Lotthé, délégué TEGoVA pour les Notaires de France [au centre] et Eric Maugard, expert reconnu pour les vignobles, membre de Jurisvin.

De fait, alors qu’apparaissent régulièrement de nouvelles obligations dans des domaines aussi variés que les normes comptables, le droit de la construction, celui de l’urbanisme ou bien encore de la copropriété, faire évoluer sa pratique s’avère indispensable, selon Denis Brachet. « Tous ces domaines ont une incidence directe sur les mécanismes de la formation de la valeur. L’expert immobilier se doit de maintenir ses connaissances à niveau sous peine de fausser ses conclusions ou, dans le cas d’une expertise judiciaire, de fragiliser son rapport. »

Les Rencontres ont permis aux notaires de toute la France de se retrouver à Aix-en-Provence. [En partant de la gche] Me Alain Desplats, notaire à Saulieu, Pierre Bazaille, notaire à Givors, membre fondateur de la bas immobilière Perval en compagnie de Stéphane Peybernès, expert près la cour d’appel de Versailles.

Une conférence haute en couleurs :

Dès le jeudi matin 7 heures, l’équipe organisatrice était sur le pont pour accueillir les participants inscrits au préalable, distribuer les kits de formation et répondre aux diverses questions. Le tout autour d’une collation et d’un café. Et il n’y avait pas de temps à perdre car, dès 8 heures, trois conférences au choix débutaient. Maurice Delécole, expert en évaluation immobilière près la cour d’appel de Chambéry, a ainsi décrit les principales méthodes d’évaluation de la Charte de l’expertise et Stéphane Peybernès, géomètre-expert, l’impact de la loi Pinel sur l’évaluation des fonds de commerce.

De son côté, Jean-Yves Bourguignon, président du groupe de travail « Estimation » de l’Ordre des géomètres-experts français s’est attelé à présenter l’influence des réformes de l’urbanisme sur l’expertise, au sein de la grande salle de l’espace Sextius – du nom des anciens thermes tout proches.

Une conférence haute en couleurs, au début de laquelle Jean-Yves Bourguignon a donné le ton : « Je suis un libéral pas un fonctionnaire, je n’ai pas de devoir de réserve, donc on va y aller ! » Et ce dernier de déplorer que depuis 1990, l’État n’ait eu de cesse de reprendre la main sur les collectivités territoriales.  Après avoir décrit les récentes évolutions en matière d’expertise et le courant de densification à l’œuvre – « On est passé sur la zone de Vienne (38), d’une surface de 1000 m² par unité de logement (1300 pour les zones pavillonnaire) en 2003 à 600 m² en 2013 (400 m² à Vienne même) » –, Jean-Yves Bourguignon a rappelé que l’expert n’avait pas à optimiser la valeur de la propriété mais à donner une valeur “normale”. Et de décrire des redressements fiscaux justifiés par le fait qu’un grand terrain pourrait être divisé pour construire une autre habitation, d’où une survalorisation. « De quel droit vais-je estimer le terrain comme si c’était le propriétaire qui voulait faire ce logement ? Dès lors qu’un permis d’aménager n’a pas été demandé, un tel redressement est critiquable. »

En conclusion, le président du groupe de travail « Estimation » s’est interrogé sur l’esprit de l’expertise : Faut-il prendre en compte le futur pour une expertise en évaluation dans la mesure où un bien ne vaut que par ce qu’il va rapporter ? Ou bien seulement estimer en fonction du passé, avec la méthode par comparaison ? « On reproche souvent aux experts d’être des passéistes et de ne pas faire de prospective. S’il ne s’agit pas de réaliser des expertises avec du cash flow, il faut bien avoir ces enjeux en tête. »

Les bonnes pratiques de l’expertise :

Suite à un premier temps d’échange au sortir des salles, les participants ont poursuivi leur matinée avec trois autres conférences au choix. Thierry Moallic, directeur de l’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil 13), a expliqué comment prendre en compte l’évolution des loyers des baux d’habitation dans l’expertise. L’occasion de présenter plus particulièrement l’observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône, s’inscrivant dans le cadre de la loi ALUR et basé sur le recueil de données auprès des agences immobilières ainsi qu’auprès des particuliers.

 

Jean-Claude Aznavour, expert évaluateur ancien président de TEGoVA France, accompagné de Marianne Reinig, chef de service de la communauté urbaine Marseille Provence Métropole, s’est quant à lui, étendu sur les moyens d’évaluer et de valoriser le patrimoine des collectivités. Un enjeu majeur à l’heure où la modernisation de la politique immobilière de l’État constitue plus que jamais un axe majeur de la rationalisation de l’administration.

Enfin, Ludovic Balzac, expert en évaluation immobilière, responsable du pôle expertise pour le marché immobilier des notaires (Min-Not) est revenu sur les obligations lors de la rédaction du rapport d’expertise selon la Charte. Un exposé très complet et concret au cours duquel il a rappelé les pièges à éviter, les mentions indispensables… Bref, les bonnes pratiques de l’expertise pour éviter de mauvaises surprises – notamment juridiques – une fois le rapport rendu.

 

Après une pause de midi appréciée, avec plusieurs buffets propices aux échanges informels, la journée de jeudi s’est poursuivie avec trois autres conférences aussi différentes qu’intéressantes. Jean-Yves Bourguignon a rappelé toutes les subtilités de la prise en compte des superficies (pour les terrains) et des surfaces (pour le bâti) par l’évaluateur immobilier. Cédric Hanot, conseil environnement sites et sols pollués et Eric Branquet, expert près le tribunal de Versailles, ont, eux, traité de l’impact de la pollution des sols sur la valeur des terrains et des bâtis. L’occasion notamment de rappeler l’obligation d’information du vendeur sur l’état du sol d’un terrain ayant hébergé une installation classée pour l’environnement (ICPE). Mais aussi que les coûts de dépollution peuvent dans certains cas conduire à une valeur négative du foncier. Quant à Jean-Christophe Arnoux, expert-comptable, membre du réseau Conseillance à Lyon, il a développé le thème de l’évaluation immobilière autour des sociétés civiles immobilières (SCI). « La valeur des droits sociaux change selon que l’immeuble appartienne à une SCI ou à une personne physique », a t-il rappelé en préambule de cet exposé très détaillé, tout en soulignant la différence entre la valeur, issue d’une évaluation, et le prix, issu de l’offre et de la demande.

Régulièrement interrompu par son auditoire sur des points précis, Jean-Christophe Arnoux a présenté les enjeux économiques et fiscaux de l’évaluation, ainsi que les différentes méthodes selon les cas de figure : SCI transparente fiscalement, soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)… « De manière générale, mieux vaut être à l’IS si on a une SCI dans un but familial ou de transmission, et à l’impôt sur le revenu si c’est dans une logique spéculative avec une revente à court terme. »

Lors de la seconde partie de l’après-midi, les participants avaient le choix entre « les impacts du développement durable sur l’évaluation des terrains et des bâtiments », avec Pierre Rebouillon, Docteur en sciences, expert en environnement, « l’estimation de la “valeur verte” des logements » par Claude Taffin, directeur scientifique à l’association Dinamic (Développement de l’information notariale et de l’analyse du marché immobilier et de la conjoncture), ou bien encore, dans un tout autre domaine « la méthode d’évaluation dite hôtelière et son application à la para-hôtellerie de loisirs ». Une conférence donnée par Maurice Delécole qui a rappelé tout l’intérêt de cette méthode – « Evaluer un hôtel au m² ou m² pondéré sans tenir compte du chiffre d’affaires serait une absurdité complète. » – tout en soulignant les écueils à éviter et les limites du système en la matière.  « Si l’on veut que perdure la méthode hôtelière, il est indispensable qu’elle soit très vite revisitée, notamment, pour tenir compte de l’influence grandissante des OTA [Online Travel Agency, ndlr] sur la politique tarifaire des hôtels. »

 

L’occasion d’un partage de pratiques :

Vendredi, pour la seconde journée de formation, le comité de pilotage – constitué de Jean-Claude Aznavour, Pierre Bazaille, membre fondateur de la base immobilière notariale Perval, Jean-Marc Roux directeur scientifique des éditions Edilaix et Yves Stervinou, président de la société Edilaix – avait, là encore, prévu des sujets très variés. Un premier sur l’expertise judiciaire tant en matière civile que pénale, grâce à Pierre Abric, ancien notaire, expert en évaluation immobilière. Deuxième sujet, dans un tout autre domaine, pour débuter la journée : l’évaluation des centres commerciaux. Stéphane Peybernès, géomètre-expert certifié Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors), et Rev (Recognised European Valuer), s’est livré à un exposé très détaillé sur les nombreux paramètres à intégrer pour une expertise au plus juste.

Enfin, Benoît Codaccioni, notaire certifié Rev, membre du réseau Notexpert, a développé les conséquences du démembrement sur l’évaluation immobilière. Un montage juridique particulier  parmi d’autres qui justifie, selon Pierre Bazaille, « une formation continue en expertise immobilière ». Sans compter la nécessité pour l’expert de se mettre à jour des législations, en particulier, concernant l’urbanisme ou les baux.

Pour la seconde partie de la matinée de vendredi, Stéphane Bouquet, directeur de Nexity Ywood, membre de la fédération nationale des experts évaluateurs fonciers immobiliers et commerciaux (EEFIC), de l’Institut français de l’expertise immobilière (IFEI), et de l’Association pour le développement des immeubles à vivre en bois (Adivbois) a fait salle comble. Une conférence sur le bois de construction et ses incidences sur les valeurs vénales au cours de laquelle il a présenté les multiples qualités de ce matériau et ses spécificités techniques.

Pendant ce temps, Denis François, président de CBRE Valuation, certifié Rics et Rev, qui intervenait sur les conséquences des directives européennes sur le métier d’expert, a fait profiter l’auditoire de sa riche expérience en la matière et a souligné les différences d’exercice du métier d’expert selon les pays de l’UE. Frédérique Streit, dirigeante de LexisConseil et experte évaluatrice, s’est quant à elle attelée à définir le rôle de l’expert dans les parties à l’expropriation, par définition très normée.

Force est de constater que les géomètres-experts – dont certains sont aussi évaluateurs immobiliers ou experts judiciaires – s’étaient fortement impliqués et étaient très bien représentés pour ces premières RNEI. Jean-François Dalbin, président du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts a ainsi salué la tenue d’un tel événement lors d’un discours à la pause de midi, en compagnie de Stéphane Imowicz et de Denis François. « Ces rencontres sont l’occasion d’un partage de pratiques avec d’autres professionnels de l’immobilier et de l’aménagement, sur des problématiques communes […], mais aussi de faire partager l’expérience des géomètres-experts en matière de définition des surfaces, éléments prépondérants de l’évaluation immobilière. »

Le début d’après-midi a permis aux professionnels de plancher sur les droits de superficie avec les baux emphytéotiques et à construction grâce à l’expertise de Stéphane Peybernès ; sur les méthodes d’évaluation pour les vignobles, avec Eric Maugard, membre de Jurisvin ; ou bien encore, sur la méthode du bilan promoteur pour l’évaluation des terrains à bâtir. Une conférence appréciée, donnée par Jean-François Gabilla, président des Résidences de la région parisienne (RRP), ancien président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et ancien directeur général de Bouygues Immobilier Région.

Denis Brachet, géomètre-expert, Christophe Adam, expert immobilier, directeur des régions de Jones Lang LaSalle Expertises, certifié Rics et Stéphane Imowicz, président du comité de la Charte de l’expertise immobilière ont ensuite eu la lourde tâche de conclure ces premières Journées de l’expertise immobilière. Au vu du succès rencontré, rendez-vous est d’ores et déjà donné dans un an !

Le début d’après-midi a permis aux professionnels de plancher sur les droits de superficie avec les baux emphytéotiques et à construction grâce à l’expertise de Stéphane Peybernès ; sur les méthodes d’évaluation pour les vignobles, avec Eric Maugard, membre de Jurisvin ; ou bien encore, sur la méthode du bilan promoteur pour l’évaluation des terrains à bâtir. Une conférence appréciée, donnée par Jean-François Gabilla, président des Résidences de la région parisienne (RRP), ancien président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et ancien directeur général de Bouygues Immobilier Région.

Denis Brachet, géomètre-expert, Christophe Adam, expert immobilier, directeur des régions de Jones Lang LaSalle Expertises, certifié Rics et Stéphane Imowicz, président du comité de la Charte de l’expertise immobilière ont ensuite eu la lourde tâche de conclure ces premières Journées de l’expertise immobilière. Au vu du succès rencontré, rendez-vous est d’ores et déjà donné dans un an !